ДЕТИ И ПРАВА НА ЖИЛЬЁ.

Как продать квартиру с ребенком

Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимости. И, следовательно, распоряжаться ею: продавать, покупать, обменивать. Но проведение таких сделок имеет ряд существенных особенностей, и если своевременно их не учесть, сделка будет сорвана или того хуже – признана недействительной. Как этого избежать? Об этом рассказывает юрист корпорации «Рескор» Оксана Позднякова:

Следует помнить, что несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают так называемой неполной дееспособностью, и чтобы заключить сделку, потребуется согласие их законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Поэтому операции с недвижимостью с участием такой возрастной группы населения считаются чуть ли не самыми сложными.

В России совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно именно с этого возраста человек приобретает дееспособность в полном объеме. Дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия мамы, папы или же других их законных представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт.

Итак, если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее.

Для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства (ООП).

Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки. И для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки».

Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Главенствующий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. Или вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет. Кстати, если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.

Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав.

Например, разрешение попечителей понадобится, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители идут на хитрости: накануне оформления квартиры в собственность «прописывают» свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет. Согласие опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.

Уважаемые москвичи и гости столицы!

В Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы работает ТЕЛЕФОН ДОВЕРИЯ, по которому вы можете задать свой вопрос или пожаловаться.

По номеру (495) 690-39-60 по рабочим дням с 10.00 до 17.00 часов жители города и гости столицы могут обратиться с жалобой на действия сотрудников Департамента, в том числе и работающих в Управлениях Департамента в административных округах.

"Телефон доверия Департамента" действует со 2 июня 2003 г. и предназначен для того, чтобы получать как можно более объективную картину работы подразделений Департамента по следующим ключевым направлениям:

• предоставление жилья, постановка на очередь,
• переселение граждан при сносе пятиэтажного, ветхого и аварийного фонда,
• предоставление безвозмездных жилищных субсидий и смотровых талонов, жилищные программы "Молодой семье".

Обращаем Ваше внимание, что "Телефон доверия Департамента"
является консультационной, а не справочной службой, при размещении жалобы требуйте у оператора номер обращения.

ВНИМАНИЕ, МОШЕННИКИ

В зубах дареного коня

Приобретение квартиры всегда связано с риском, и даже проверка на юридическую чистоту подчас не спасает от неприятных сюрпризов. Покупателю важно не только тщательно проследить «историю» жилья, но и постараться предугадать все возможные притязания на понравившуюся недвижимость.

Все «чисто»!

«Ну что, по рукам?» – улыбнулась риелтор, довольная проведенной работой. Настя и Дмитрий переглянулись, потом дружно перевели взгляд на собственницу квартиры Ольгу Николаевну, немолодую скромную женщину. Да, ее «двушка», хоть и требовавшая ремонта, подходила семейной паре: уютные комнаты, просторная кухня, да и сам дом в пяти минутах ходьбы от метро.

Сделка обещала быть удачной, ведь даже педантичная дама-риелтор не нашла к чему подкопаться. Квартира была, что называется, «чистой» – прописанных на жилплощади не числилось, подозрительных сделок с «двушкой» не проводилось. Да и саму историю перехода жилья к Ольге Николаевне можно было назвать... трогательной.

Последние несколько лет женщина ухаживала за своей старшей сестрой Марией, которой и принадлежала квартира. Мария Николаевна жила одна-одинешенька: муж давно умер, а сын, непутевый Славка, объявлялся раз в год – цинично интересовался, не перепало ли ему наконец-то наследство от матери.

Ольга Николаевна часто навещала несчастную сестру, а когда ту сразила тяжелая болезнь, и вовсе перебралась к ней. Заботилась, бегала по магазинам и аптекам, покупала дорогостоящие лекарства... Чувствуя, что конец близок, Мария выразила желание оставить свою квартиру сестре. И не просто оставить, а подарить, чтобы преданная Ольга сразу же стала единоличной хозяйкой жилья. Вскоре в «двушку» пожаловал нотариус, который помог оформить бумаги.

Никаких сомнений

«Как видите, тут все в порядке, – взглянула из-под очков риелтор. – Договор дарения составлен надлежащим образом, Мария Николаевна настаивала именно на такой сделке. Бывшую собственницу можно понять: не хотела, чтобы после ее смерти объявился разбитной сынок и начал судиться за квартиру».

От внимания покупателей не укрылось, что Ольга Николаевна смутилась. Женщина явно чувствовала неловкость за то, что продает «двушку» – это же память о покойной сестре... «Думаю, Маша бы меня поняла, – вздохнула она. – У меня ведь внуки маленькие, им свежий воздух нужен. Вот я и решила на деньги от этой квартиры дачу прикупить. А жилье у меня и свое есть».

Еще раз встретившись глазами с хозяйкой «двушки», Настя и Дмитрий окончательно успокоились. Ну не походила эта безобидная женщина на аферистку! Квартира, конечно, запущена, так ведь дареному коню в зубы не смотрят. Да и уступает она «коня» совсем недорого. Отбросив все сомнения, покупатели подписали договор купли-продажи.

Вскоре Настя и Дмитрий въехали в «двушку» и принялись за ремонт. В хлопотах прошло несколько месяцев, паре оставалось лишь привести в порядок кухню и санузел, когда в один прекрасный день Настя выудила из почтового ящика странную бумагу. Перед глазами запрыгали непонятные слова: «иск», «истребование квартиры», «наложить арест»...

Явился не запылился

На судебном разбирательстве, куда так настойчиво приглашали супругов, все и выяснилось. Оказывается, о смерти Марии Николаевны прознал ее непутевый отпрыск Вячеслав. И явился к тетке за документами на квартиру, хотя срок для принятия наследства уже был им пропущен.

Тогда-то Ольга Николаевна и поведала о том, что никакого наследства нет – да, «двушка» была ей подарена, а потом продана. Честная женщина отдала Вячеславу сберкнижку матери, ее нехитрые украшения, бумаги и с чистой совестью закрыла за племянником дверь. Вопреки ее ожиданиям, парень не стал устраивать скандал и тихо ретировался.

Но Ольга Николаевна явно недооценила родственника. Посоветовавшись с юристом, он решил во что бы то ни стало отобрать квартиру матери, которую уже считал своей. Подал в суд, потребовав признания договора дарения недействительным. Вскоре на «двушку» наложили арест, и началось долгое разбирательство.

Предусмотревший все каверзные моменты дела, Вячеслав умело гнул свою линию: мол, тетка утверждает, что звонила и даже отправляла телеграмму с сообщением о смерти матери? Так он ничего не получал, и вообще все последние месяцы находился в командировке за границей, что подтверждает бумажка с работы. Выходит, налицо уважительная причина.

На каком основании он оспаривает сделку? Так мать на протяжении нескольких лет тяжело болела, перенесла инсульт, принимала сильнодействующие лекарства – наверняка подписала договор дарения, не ведая, что творит. Кстати, в ее бумагах, любезно переданных тетей, нашлись и рецепты, и выписки из больниц.

Как по нотам

Растерянные, мало что понимавшие Настя и Дмитрий отказывались верить в происходящее. Неужели застенчивая и дружелюбная Ольга Николаевна что-то скрыла, обвела их вокруг пальца? Вряд ли, да и в суде женщина с несвойственной ей горячностью выступала на стороне покупателей.

Увы, эмоциональные заявления не имели никакого значения. В ходе процесса была назначена судебно-психиатрическая экспертиза состояния Марии Николаевны. Поскольку проводилась она посмертно, в ход пошли история болезни, другие медицинские документы, показания свидетелей. В качестве последних выступали пьянчуга-сосед и зловредная докторша из поликлиники, хамство которой было известно всему району. Похоже, Вячеславу удалось «заинтересовать» этих людей, весь процесс «обманутый наследник» разыграл как по нотам.

А что же молодая пара? Настя и Дмитрий пребывали в таком изумлении, что даже не позаботились об адвокате. Неудивительно, что результаты разбирательства оказались на руку Вячеславу: эксперты установили, что в момент совершения сделки Мария Николаевна была дееспособной, однако в силу тяжелой болезни не понимала значение своих действий.

Новые собственники и осознать ничего не успели, а суд уже счел сделку дарения недействительной. Настю и Дмитрия признали добросовестными приобретателями, однако «двушку» у них истребовали и передали Вячеславу как единственному наследнику первой очереди. Если не было дарения, квартира входит в состав наследственной массы!

А достоин ли?

«Денег у меня нет, уже вложила их в загородный дом, – честно призналась Насте и Дмитрию после суда Ольга Николаевна. – Но вы не волнуйтесь, если не удастся отстоять свои права, я все верну, в долги залезу, но верну! А пока надо к дельному юристу обратиться!».

Она подала иск, требуя признания племянника недостойным наследником. Ведь Вячеслав не интересовался жизнью матери долгие годы, не помогал, не давал денег на лечение... Да что там говорить – даже на похоронах не присутствовал, на погребение не дал ни копейки!

На разбирательстве всплыла одна интересная деталь: оказывается, неприязнь Вячеслава к матери имела вполне объяснимую причину. Однажды, отчаявшись добиться от сына помощи, Мария Николаевна обратилась в суд с требованием взыскать с сына алименты. Тогда все окончилось мирным соглашением, условия которого Вячеслав, естественно, не выполнил.

Свидетели – бабушки-соседки и медицинский персонал – подтверждали слова Ольги Николаевны. Как и документы, которые свидетельствовали: все эти годы старшая сестра получала лечение и уход только благодаря младшей. Суд признал, что Вячеслав злостно уклонялся от обязанностей по содержанию матери, поэтому должен быть отстранен от наследования.

Так Ольга Николаевна вновь получила квартиру сестры – на этот раз как наследница второй очереди. Женщина уже заверила Настю и Дмитрия, что вернет им «двушку». Впрочем, успокаиваться пока рано, ведь пронырливый племянник намерен снова оспорить решение суда.

Комментарий

Александра Бузина, юрист:

Сделки дарения недвижимости нередко оспариваются после смерти дарителя по основанию, указанному в ст. 177 Гражданского кодекса – как совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса, срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет один год и начинает течь со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В подобных случаях назначается судебно-психиатрическая экспертиза, призванная подтвердить состояние лица в момент совершения сделки. Как правило, изучается медицинская документация (история болезни, выписки из больниц), заслушиваются показания свидетелей.

Договор дарения заверять нотариально необязательно, однако сестры решили перестраховаться. Это был мудрый шаг, ведь нотариус не только грамотно составил документ, но и удостоверил дееспособность участниц сделки. Впрочем, женщины могли бы подумать о том, что впоследствии Вячеслав постарается оспорить сделку. Можно было подтвердить психическое здоровье Марии Николаевны соответствующей справкой – на всякий случай.

То, что женщина была юридически грамотной и даже пыталась добиться от сына алиментов в судебном порядке, сыграло важную роль. Согласно п. 2 ст. 1117 Гражданского кодекса, по требованию заинтересованного лица суд отстраняет от наследования по закону граждан, злостно уклонявшихся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя.

Подтвердить факт злостного уклонения сложно: свидетели могут показаться суду заинтересованными лицами, а найти другие доказательства проблематично. Наличие мирного соглашения или судебного решения о выплате алиментов, подкрепленное свидетельскими показаниями, даст суду четкую картину отношений между близкими родственниками.

Снос домов в Москве ©  2012

Актуальная информация, адресные перечни по округам, полезные ссылки:

http://snosdomov.narod2.ru/   www.snosdomov.ru   www.mos.ru

Мина замедленного действия

Обделенные дети – это самая большая проблема, с которой до сих пор сталкиваются многие участники рынка недвижимости. О том, как решаются эти проблемы в разных случаях, рассказывает юрист агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Ирина Маркочева.

– На заре приватизации в Законе от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не было нормы, обязывающей включать несовершеннолетних детей в число собственников при приватизации жилья. Это позволяло родителям в дальнейшем (к примеру, при продаже квартиры) не обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на проведение сделки. Позже такая практика была признана незаконной, но квартиры с обделенными детьми уже вышли на рынок. И сегодня такая недвижимость, которая уже не раз продавалась и покупалась, может быть признана судом недействительной и истребована выросшими детьми. А это значит: у последнего, вполне добросовестного ее покупателя, могут возникнуть серьезные проблемы.

– А как поступать, если дети уже взрослые?

– Мы просим их представить нотариально заверенное заявление о том, что знают о продаже квартиры, в которой не реализовали свое право приватизации, дать согласие на продажу и отказаться в дальнейшем от претензий к покупателю. В таких сделках родители либо отдают детям часть денег от продажи, либо приобретают жилье на их имя, либо предоставляют им право пользования другой площадью. Если же дети несовершеннолетние, то договор передачи судом признается частично недействительным, и дети наделяются долями собственности в квартире, либо родители наделяют долями детей из своих долей. В противном случае такая сделка будет миной замедленного действия. Никто не может сказать, когда дети начнут предъявлять свои права на квартиру.

Так при проверке одной из квартир оказалось, что при приватизации ее в 1992 году девятилетний ребенок не был включен в число собственников, при этом вся семья выбыла в «домик в деревне» в Тверскую область. Естественно, мы отказались от покупки такой квартиры.

А вот от покупки следующей квартиры, где ребенок также не был включен в число собственников при приватизации квартиры в начале 90-х, мы уже не отказывались. Приватизировавшие квартиру только на свое имя родители одновременно с продажей однокомнатной квартиры в 1997 году купили на свое имя и на имя ребенка трехкомнатную квартиру. Чтобы у нас и у клиента-покупателя не было никаких опасений при покупке «однушки», мы договорились с этим, уже ставшим совершеннолетним «ребенком», встретиться у нотариуса, где он подписал заявление, согласно которому «одобрял все действия родственников по приватизации квартиры, в том числе – невключение его в число участников общей собственности на квартиру. Не возражал он и против осуществления родственниками любых прав по владению, пользованию и распоряжению этой квартирой, а также подтверждал отсутствие у него претензий к органам, осуществляющим оформление и регистрацию договора передачи жилья в собственность, к своим родственникам и к будущим собственникам квартиры.

– Но ведь права детей могут быть нарушены не только при купле-продаже жилого помещения...

– Да, такое может произойти и на этапе приватизации. Так, в Москве до августа 1994 года не всегда учитывалось, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами его семьи, наряду с совершеннолетними жильцами вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Таким образом, довольно часто возникают дела о признании сделок с жилыми помещениями недействительными на том основании, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних. Существует неоднозначная судебная практика: одни суды считают, что договоры на приватизацию могут быть признаны частично недействительными не позднее достижения ребенком 19 лет (применяют срок исковой давности по оспоримым сделкам – один год с момента достижения ребенком совершеннолетия); другие – не позднее достижения ребенком 21 года (применяют общий трехгодичный срок исковой давности); третьи – без ограничения возраста ребенка, не включенного в число собственников по договору на приватизацию, исчисляя годичный срок исковой давности с того момента, как этот ребенок узнал, что его права нарушены; четвертые суды отказывают в иске, полагая, что все сроки исковой давности с 90-х годов прошлого века уже прошли.

Но в случае вынесения судом решения о признании приватизации недействительной, соответственно могут быть признаны недействительными и все последующие договоры относительно данного жилого помещения.

Поэтому так важно тщательно проверить законность совершения сделки с квартирой, к которой имеют отношение несовершеннолетние, прежде всего в интересах покупателя этой квартиры, причем желательно изучить не только документы, подтверждающие право собственности на эту квартиру, но и проследить всю историю отчуждения, начиная с приватизации.

В Н И М А Н И Е !!!

Власти в интересах хозяйственно-строительных, коммунальных, социальных и всех иных заинтересованно-нуждающихся департаментов, ведомств и хозяйствующих субъектов объявляет конкурс на лучший счётчик-информер

"ДО КОНЦА СВЕТА 2012 ГОДА ОСТАЛОСЬ..." 

Счётчик обязателен для установки во всех квартирах города, пенсионерам, ветеранам, чернобыльцам и детям дошкольного возраста на льготных условиях. © Источник - по слухам.

Свободная и официальная иммиграция в Канаду! Осуществляется через посольство Канады в России, тел. в Москве 8 (495) 925-60-00. Удачи!    Мы ждём Вас!